BENEFICIO TRIBUTARIO TRANSITORIO Y EXTRAORDINARIOPARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS CON DESTINO HABITACIONAL

La ley número 21.631, publicada en el Diario Oficial con fecha 31 de octubre de 2023, establece un beneficio tributario transitorio y extraordinario a la compra de viviendas nuevas adquiridas con créditos con garantía hipotecaria. La ley cuenta con un artículo único que regula el beneficio y cuyo contenido pasamos a desarrollar.

        I.          OBJETIVO.

 Se establece un beneficio tributario, transitorio y extraordinario, por los años tributarios 2024, 2025, 2026, 2027, 2028 y 2029, para la adquisición de viviendas con destino habitacional, que cumplan con los requisitos establecidos en el inciso segundo, adquiridas por personas naturales con residencia^[1] o domicilio^[2] en Chile.

 La Circular N°51, dictada por el Servicio de Impuestos Internos con fecha 4 de diciembre 2023, precisa que el beneficio se otorgará independientemente del número de viviendas que el beneficiario haya adquirido con anterioridad.

 En cuanto a los contribuyentes que tienen derecho al crédito, la Circular N°51 precisa que basta con que tengan domicilio o residencia en Chile, ya que el beneficio se otorga con independencia del tipo de rentas que perciban y cualquiera sea el impuesto a la renta que afecte al beneficiario. En consecuencia, el beneficio aplica aun cuando el beneficiario perciba rentas exentas, no perciba rentas o la renta no esté sujeta a tributación.

 Asimismo, la Circular indica que el contribuyente debe tener domicilio o residencia en Chile al adquirir la vivienda, por lo que, si en el ejercicio posterior cambia dicha condición, no pierde su calidad de beneficiario.

        II.         REQUISITOS.

            La ley prescribe que pueden acceder al crédito las personas naturales, con residencia o domicilio en Chile, que adquieran una vivienda con destino habitacional mediante un crédito

con garantía hipotecaria, con bancos o instituciones financieras, y siempre que cumplan

copulativamente los siguientes requisitos:                                                                                                    ₂

1. Condición del inmueble (con o sin recepción municipal):
   1. Vivienda con recepción municipal: Que la vivienda adquirida se encuentre construida y con recepción final al 1 de noviembre de 2023,^[3] y se trate de la primera venta efectuada sobre ella; o,
   1. Vivienda sin recepción municipal: Si la vivienda de que se trate no cuenta con recepción final conforme al 1 de noviembre de 2023, el requisito será que, respecto de ellas, exista un contrato de promesa de compraventa que conste en escritura pública o documento protocolizado^[4] suscrito con fecha posterior al 16 de octubre de 2023. No basta, por tanto, con la simple autorización notarial de los contratos de promesa en virtud del artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

• Compraventa e inscripción de la propiedad.
  • Que la compraventa se celebre a partir del 1 de noviembre de 2023 y la vivienda adquirida se encuentre inscrita a nombre de la persona beneficiaria en el

Conservador de Bienes Raíces respectivo antes del 1 de octubre de 2024. 

• Excepción: Si se trata de la compra de una vivienda efectuada por un beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, sólo será necesario que la respectiva escritura de compraventa se haya suscrito entre el 1 de noviembre de 2023 y el 1 de octubre de 2024, quedando liberada del plazo perentorio para su inscripción.

La Circular N°51, ya referida, indica que el beneficiario del crédito podrá refinanciar el crédito original y mantener el beneficio, siempre y cuando el refinanciamiento corresponda a un crédito con garantía hipotecaria destinado exclusivamente a prepagar el crédito con el cual se adquirió la vivienda.

        III.        EN QUÉ CONSISTE EL BENEFICIO.

 El beneficio tributario consiste en un crédito anual de hasta 16 unidades tributarias mensuales^[5].

            Beneficiarios:                                                                                                                                      ₃

• Los contribuyentes del impuesto global complementario^[6] (“IGC”) y;
• Las personas que perciban rentas de aquellas descritas en el número 1 del artículo 42 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (“LIR”);^[7] 
• Estos contribuyentes podrán acceder al crédito incluso si las rentas no quedan sujetas a tributación por aplicación de las disposiciones del número 1 del artículo 43^[8] o del artículo 52 de la LIR.^[9]

            Monto total del beneficio.

 El monto anual al que tendrá derecho un comprador será la suma de todos los dividendos efectivamente pagados dentro del año comercial respectivo (crédito con garantía hipotecaria) con un máximo equivalente a 16 unidades tributarias mensuales, según su valor al mes de diciembre del año respectivo. 

 El crédito se imputará contra el impuesto a la renta al que la persona se encuentre sujeta por sus ingresos anuales. 

 Cuando por aplicación del número 1 del artículo 43 o del artículo 52, ambos de la LIR, las rentas obtenidas por una persona dentro de un ejercicio comercial¹⁰ no resulten afectas a impuestos, podrá, de todas formas, solicitar la devolución de la suma que resulte de realizar la operación que se describe en el punto siguiente.

 Este crédito se imputará contra el impuesto a la renta de la persona a continuación de aquellos créditos que no otorgan derecho a devolución.

        IV.        COMPATIBILIDAD DEL BENEFICIO CON EL ARTÍCULO 55 BIS DE LA LIR.

 Este crédito será compatible con el beneficio tributario establecido en el artículo 55 bis de la LIR. Este otro se otorga a los contribuyentes personas naturales, gravados con el Impuesto Global Complementario, o con el Impuesto Único a los Trabajadores, y permite rebajar de la renta bruta imponible anual los intereses efectivamente pagados durante el año calendario al que corresponde la renta, devengados en créditos con

garantía hipotecaria que se hubieren destinado a adquirir o construir una o más viviendas, o en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los créditos señalados. Esta rebaja podrá hacerse efectiva sólo por un solo contribuyente persona natural por cada vivienda adquirida con un crédito con garantía hipotecaria.^{[10]  4} Los contribuyentes que se acojan a este beneficio, en su declaración de impuesto anual a la renta, podrán rebajar los intereses pagados de las rentas declaradas en el Global Complementario, disminuyendo la base imponible.  Las personas gravadas con el impuesto Único a los Trabajadores deberán efectuar una reliquidación anual de los impuestos retenidos durante el año, deduciendo del total de sus rentas imponibles, las cantidades rebajables por este beneficio. 

La cantidad máxima que se puede deducir por concepto de intereses será la cantidad menor de la comparación entre el monto del interés efectivamente pagado durante el año calendario respectivo, debidamente actualizado en la forma que indica la normativa legal, y la cantidad de 8 Unidades Tributarias Anuales (UTA), vigentes en el mes de diciembre del año calendario correspondiente.

 Cuando los beneficios tributarios de la Ley 21.631, objeto de este análisis, y los del artículo 55 bis de la LIR se desprendan de un mismo crédito con garantía hipotecaria, se estará a lo siguiente:

1. En primer lugar, se deberá descontar del monto correspondiente a los dividendos con ocasión de un crédito con garantía hipotecaria efectivamente pagados dentro de un ejercicio comercial, el crédito establecido en la ley objeto de este estudio. Cuando los dividendos consideren intereses y capital, el crédito se imputará primero al capital y sólo de existir un saldo positivo se imputará a los intereses efectivamente pagados dentro del correspondiente ejercicio.
2. El saldo de los intereses efectivamente pagados dentro del correspondiente ejercicio, luego de efectuada la operación indicada en el literal anterior, corresponderá al valor a considerar para efectos del beneficio tributario contenido en el artículo 55 bis de la LIR.

 Los contribuyentes que estén exentos de pagar IGC porque su renta neta global es inferior a 13,5 UTA no podrán hacer uso del beneficio del artículo 55 bis, por tanto, no será necesario que realicen la comparación anterior y podrán solicitar la devolución del 100% de las 16 UTM del beneficio.

        V.         LÍMITES AL USO DEL BENEFICIO.

 El crédito podrá ser utilizado respecto de una sola vivienda adquirida con crédito con garantía hipotecaria. En caso de que el contribuyente haya adquirido una o más viviendas susceptibles de acceder al presente beneficio podrá acogerse a este respecto de solo una de ellas.

Para estos efectos, se deberá dejar constancia en la respectiva escritura de compraventa que el contribuyente no se encuentra actualmente utilizando el beneficio y que la compraventa cumple ₅ con los requisitos establecidos en el presente artículo.

            La Circular N°51 indica que se deberá consignar en la escritura de compraventa, para dar cumplimiento a lo anterior, una leyenda del siguiente tenor o similar: “Se deja constancia que el

(la) Sr. (Sra.) …………………………… RUT. ………………….., individualizado (a) en la cláusula……….. de esta escritura pública, declara, bajo su responsabilidad para todos los efectos legales, que no se encuentra actualmente utilizando el beneficio del crédito tributario por concepto de dividendos a que se refiere la Ley N°21.631.”

 En caso de que la vivienda haya sido adquirida en comunidad, y exista más de un deudor, deberá dejarse constancia en la escritura pública respectiva, de la identificación del comunero que podrá acogerse al beneficio tributario contenido en este artículo. Con todo, el comunero que utilice este beneficio podrá ser distinto de aquél que haga uso del beneficio establecido en el artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta.^[11] La comunidad sólo puede estar integrada por personas naturales.

 Para dar cumplimiento a lo anterior, se debe incorporar en la escritura una leyenda del siguiente tenor o similar: “El crédito tributario por concepto de dividendos a que se refiere la Ley N°21.631 que se paguen con motivo del crédito con garantía hipotecaria que se otorga mediante la presente escritura para la adquisición de una vivienda destinada a la habitación, será utilizado en su totalidad por el (la) comunero (a) y deudor (a) Sr. (Sra.) …………………………… RUT.

………………….., individualizado (a) en la cláusula……….. de esta escritura pública.”

 Se deberá utilizar la misma leyenda en caso de refinanciamiento del crédito, cumpliendo las demás exigencias establecidas en la Circular N°51.

        VI.        ACCESO Y USO DEL BENEFICIO.

 Para acceder al presente beneficio tributario, las personas cuya renta mensual exceda de 13,5 UTM y se encuentren gravadas por el Impuesto Único de Segunda Categoría^[12] deberán efectuar una reliquidación de los impuestos retenidos durante el año comercial respectivo.^[13] 

 Cuando las rentas de la persona que tiene derecho al beneficio no hubiesen quedado gravadas en la forma señalada en el número 1 del artículo 43 (exentas del Impuesto Único de

Segunda Categoría) o en el artículo 52 de la LIR (exentas del IGC), el contribuyente beneficiario deberá presentar la declaración jurada anual de sus rentas para el solo efecto de solicitar la ₆ devolución del crédito establecido en la ley 21.631.^[14]

Concepción, 7 de diciembre de 2023

[1] Para fines tributario, según el artículo 8 N°8 del Código Tributario, se entiende que tiene residencia en Chile “Toda persona que permanezca en Chile, en forma ininterrumpida o no, por un periodo o periodos que en total excedan de 183 días, dentro de un lapso cualquiera de 12 meses.”

[2] El domicilio es la residencia acompañada del ánimo, real o presuntivo de permanecer en el lugar donde un individuo está de asiento, o donde ejerce habitualmente su profesión u oficio (art. 62 del Código Civil).

[3] La obra debe contar con recepción definitiva a la fecha de entrada en vigencia de la ley, esto es, el primer día del mes siguiente a la fecha de su publicación.

[4] Copiado en el protocolo o registro a cargo de un notario público.

[5] Equivalente a $1.023.360.- considerando el valor de la U.T.M. a noviembre de 2023.

[6] Se refiere a las personas naturales, con domicilio o residencia en Chile, por sus rentas globales.  

[7] La norma se refiere a los contribuyentes del Impuesto Único de Segunda Categoría, que grava las rentas del trabajo dependiente.

[8] Están exentas de pagar impuesto único de segunda categoría las rentas que no excedan de 13,5 UTM.

[9] Están exentos del pago del IGC aquellos contribuyentes cuya renta neta global no exceda de 13,5 UTA. ¹⁰ Normalmente, un año calendario contado desde el 1 de enero al 31 de diciembre.

[10] En el caso que ésta se hubiere adquirido en comunidad y existiere más de un deudor, deberá dejarse constancia en la escritura pública respectiva, de la identificación del comunero que se podrá acoger a la rebaja que dispone este artículo.

[11] Quien utilice este último beneficio deberá de todas formas realizar el cálculo señalado en las letras a) y b) precedentes del título IV.- para establecer los intereses que pueden acogerse al beneficio tributario.

[12] Art. 43 N°1 de la LIR.

[13] Las rentas imponibles se reajustarán según lo dispuesto en el párrafo penúltimo del número 3 del artículo 54 de la LIR y los impuestos retenidos según el artículo 75 de dicha ley.

[14] La devolución se reajustará en la forma dispuesta en el artículo 97 de la LIR y se devolverá por el Servicio de Tesorerías, en el plazo que señala dicha disposición, esto es, dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que venza el plazo normal para presentar la declaración anual del impuesto a la renta.